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农村土地流转:土地制度改革的核心

作者:未知    文章来源:金融时报    点击数:3252    更新时间:2013/12/13

  专家表示,十八届三中全会为推进农村土地流转确定了改革思路,下一步有望在此框架下出台各项具体政策措施,预计将围绕以下几点展开:一是加快农村土地确权;二是自下而上逐步扩大建设用地流转范围;三是提高补偿标准,规范征地程序。
 
  近日,“小产权房”成了热门词汇,关于它的报道也是频见报端,有的是关于“转正”的消息,有的则是“坚决遏制”的消息。而这一切无疑都与其后的农村土地流转不无关系。
 
  十八届三中全会公报提出,建立城乡统一的建设用地市场。其中提到,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。并提出赋予农民更多财产权利,促进征地补偿制度规范化。
 
  对此,市场上出现了不少猜测和传言,误认为这是小产权房转正的信号,一时间关于小产权房抬头反弹的消息不绝于耳。而实际上政策的解读并非如此。“短期内并不会出现大量农村建设用地涌入市场的情形。”交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时表示,十八届三中全会仍将农村集体建设用地可流转部分限制在“经营性建设用地”上,并强调“符合规划和用途管制”的前提,这部分土地不允许建商品房,不能形成有效住房土地供给。而对于实际上已较为普遍的小产权房问题,由于大部分小产权房属于农村宅基地,未来可能具有合法化趋势,但突然放开约230亿平方米宅基地不利于市场稳定。最近在转正预期下,小产权房价格明显上涨,国土部和住建部紧急叫停小产权房交易,即为了防止问题进一步扩大。“最有可能的路径将是以试点推进,通过土地整治拆迁复垦,使散落于耕地的农民集中居住,并通过城乡建设用地挂钩迂回实现此消彼长的流转。”夏丹表示。
 
  其实,小产权房无法转正的原因还在于它的实质就是无产权房。资料显示,“小产权房”现泛指未依法批准占用农村集体土地建设,并向集体经济组织以外的单位和个人销售或变相销售的住宅项目。“小产权房”一般既涉及违法建设和销售,又涉及违法用地。由于未获得土地、规划、建设、销售等行政许可,不能办理房地产权登记。
 
  中央农村工作领导小组副组长陈锡文在解读十八届三中全会精神时就表示,小产权房不合法的主要原因,在于其不符合土地利用规划,违反了土地用途管制。这意味着,即便改变集体土地性质,小产权房也无法合法化。
 
  那么,关系农民利益的土地流动未来究竟会如何走?又该如何保障农民权益?

  在夏丹看来,十八届三中全会为推进农村土地流转确定了改革思路,下一步有望在此框架下出台各项具体政策措施,预计将围绕以下几点展开:一是加快农村土地确权。土地改革,产权先行。只有首先对农民的集体土地承包经营权进行登记发证后,下一步土地流转才得以有据推开,农民也能凭证抵押以申请贷款及参与规模经营。根据今年中央一号文件,计划5年内完成对土地承包经营权的确认。二是自下而上逐步扩大建设用地流转范围。打通城乡建设用地市场符合“市场化”的改革方向,但放开农村土地巨大的体量将对市场秩序造成扰乱,也不利于各方利益分成,因此土地改革更可能沿着自下而上的路径,从局部试点突破开始。三是提高补偿标准,规范征地程序。一方面,提高对农民的征地补偿额度,保障方式也将得以扩展;另一方面,制定规范化征地程序,缩小征地范围,加大对政府的征地行为监督。
 
  与此同时,专家表示,推动农地入市有利于缓解城市土地供应不足的巨大压力,平抑地价和房价,使中等收入家庭具备置业能力。另外,从地方政府征地垄断向竞争性的市场化定价转变,有利于农村土地价值回归,平衡政府、农村集体和开发企业之间的多方利益共享。
 
  农民利益无小事。土地流转改革关系着亿万老百姓的切身利益,如何制定详而有效、切实可行的方案还需要各地根据实际情况“量体裁衣”。也只有在地方不断地摸索和积累下,这条改革之路才能走得越来越顺畅。


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